Het zal vast puur toeval zijn, maar in de obligatiemarkt staan ronde getallen momenteel centraal. Zo handelt de Duitse kapitaalmarktrente al enige weken rond de 3%, brak de Amerikaanse kapitaalmarktrente eerder deze week tijdelijk door de 5% heen, wat min of meer hetzelfde percentage is waartegen de Italiaanse overheid momenteel geld uit de markt kan/moet halen. In dit rijtje mag de Amerikaanse 30-jaarshypotheekmarktrente uiteraard ook niet ontbreken: die flirt inmiddels met de magische grens van 8%. Mocht u denken dat ik die 30-jaars willekeurig gekozen heb om nog een rond getal te kunnen noemen, dan heeft u het mis. Waar elders in de wereld hypotheken doorgaans een kortere looptijd hebben, is de 30-jaars de meest gangbare looptijd voor nieuw af te sluiten hypotheken in de Amerikaanse markt.
Ik zou hier kunnen melden dat die 8% het hoogste niveau is sinds het jaar 2000, veel belangrijker is eigenlijk dat dit hypotheektarief slechts twee jaar geleden op maar 3% stond. Om dat even tastbaar te maken: kocht je in 2021 een huis van $360.000 – de mediane verkoopprijs van een huis in dat jaar -, dan waren je hypotheeklasten zo rond de $900 per maand. Zou je vandaag hetzelfde huis kopen, dan liggen de hypotheeklasten rond de $2400 per maand. Over andere maandlasten als energie, verzekering en water hebben we het dan nog niet eens gehad.
Huizenmarkt op zijn gat?
Als je die getallen zo ziet, zou je wellicht denken dat de Amerikaanse woningmarkt momenteel op zijn gat ligt: wie kan dit immers nog betalen? Kijken we echter naar de Case-Shiller Index die de prijsontwikkeling van de Amerikaanse huizenmarkt weergeeft, dan zien we dat die – na een tijdelijke correctie in de periode tussen juli 2022 en januari 2023 – in juli van dit jaar een nieuwe alltime high heeft aangetikt. Hetzelfde zien we als we naar de mediane verkoopprijs van woningen kijken, die is inmiddels gestegen tot rond de $400.000.
De grootste stijging van de hypotheekmarktrente in generaties terwijl de huizenprijzen nieuwe records aantikken. Hoe valt dat te rijmen? De reden ligt voor de hand: er vinden bijna geen transacties meer plaats. Potentiële kopers zijn er (nog) wel, dankzij de lage werkloosheid en de demografische ontwikkelingen, maar verkopers denken wel drie keer na voordat ze verhuizen. Hun maandlasten zijn immers laag en liggen langdurig vast, en dat verandert als ze verhuizen.
Combineer een stabiele vraag met een wegvallend aanbod en je hebt een verklaring voor het feit dat de huizenprijzen een nieuw record hebben aangetikt. Of je echt veel hoop kunt putten uit dat record kun je je echter afvragen: het verhult het feit dat de Amerikaanse huizenmarkt is drooggekookt. Misschien dat bouwen, bouwen, bouwen ook daar de oplossing van het onderliggende probleem kan zijn.
(Origineel gepubliceerd in het Financieele Dagblad van 25 oktober2023)